Resumen
Generado por Inteliegenica Artifical (OpenAI)
Por: Juan Manuel Álvarez Cruz
Es un hecho innegable que el municipio de Bucaramanga no cuenta con áreas suficientes para lograr un desarrollo territorial sostenido y lograr disminuir el déficit de vivienda que, según información de la alcaldía, asciende a 49.987 unidades; razón por la cual, se requiere la creación de suelos desde la revitalización de sectores deprimidos que permitan cambiar entornos y generar un modelo de ocupación denso y compacto, creando soluciones a miles de familias bumanguesas sin opción a un techo. Si bien en teoría la renovación urbana es un ideal en ciudades de poco suelo y condiciones geográficas de alto riesgo como la capital de Santander, es necesario aprender de experiencias fallidas como el proyecto de revitalización en el barrio La Concordia, donde un modelo de planificación impositivo sin tener en cuenta la participación de la comunidad, sus necesidades y el valor real de los inmuebles, dieron al traste la oportunidad de un cambio en el sector.
Bucaramanga es una ciudad que depende de las rentas y la especulación inmobiliaria. Según el diagnostico económico realizado por el municipio para la revisión excepcional del POT, el 43% de las unidades económicas corresponden al comercio, el 25% a servicios y el 8% al sector HORECA, lo cual nos muestra que la economía de la capital de Santander depende del mercado inmobiliario. No hay una industria fuerte como en Bogotá, Medellín, Barranquilla y Cali, razón por la cual las dinámicas son diferentes frente a este tipo de proyectos urbanísticos si se tiene en cuenta que el ciudadano del común depende de los inmuebles como origen de sus recursos en todos los niveles socio-económicos, desde el propietario de una sola casa donde habita con la familia y arrienda habitaciones a terceros, como la persona que cuenta con un gran número de predios para su comercialización.
En ese orden de ideas, el primer ítem por revisar en el proyecto de renovación urbana San Rafael son los costos. A pesar que el polígono escogido cuenta con manzanas de pocos inmuebles, el alto valor de la tierra será un obstáculo difícil de superar debido a la especulación y el margen que se maneja para proyectos de vivienda popular, sumado a los costos por política de moradores que incluyen habitantes de calle, poseedores, tenedores, residentes, y aquellas personas que desarrollan actividades productivas o económicas formales e informales en el territorio. ¿Cuáles estrategias se han planteado en la Alcaldía de Bucaramanga para política de moradores? ¿Cuál es la proyección en costos que tendrá la política de moradores junto con el valor de la tierra? ¿Cuenta el municipio con una normativa clara al respecto?
Es muy importante tener en cuenta que el sector donde se ha planteado la operación urbana por su entorno y ubicación solo admite vivienda popular, no estratos medios, ni altos. En Bogotá, la mayoría de los proyectos de este tipo que se han realizado en sectores deprimidos se ubican en el centro de la ciudad que, por su dinámica económica y social tienen un gran auge, con un cliente especifico que es el inversionista de rentas cortas debido al valor del inmueble, área privada del mismo y modelo de negocio. Es de resaltar que, si bien la norma permite declarar de utilidad pública según artículo 31 de la Ley 2079 de 2021 la expropiación de inmuebles para lograr el desarrollo del proyecto y congelar precios del suelo, la adopción de medidas impositivas para pagar inmuebles a un bajo costo sin tener en cuenta las necesidades del propietario y el valor real del predio, es iniciar con el pie izquierdo.
Al tema de costos, se suma el incentivo para los constructores e inversionistas. Actualmente el sector cuenta con una edificabilidad y ocupación que no cambiaría sustancialmente con el proyecto de renovación urbana en vivienda, además, es necesario revisar si la zona y la ciudad requiere un centro comercial más, porque de oficinas el mercado esta saturado. Entonces, ¿Se necesita una operación urbana de tal magnitud para desarrollar vivienda cuando se podría por licencia urbanística? De igual forma, un elemento esencial a tener en cuenta es la conectividad y los proyectos que hacen del sector un atractivo para compradores que, en este caso serían personas de escasos recursos, trabajadores que requieren servicio público de transporte para desplazarse a diferentes puntos de la ciudad y cumplir con sus labores diarias. ¿Cuál es la prospectiva en movilidad que se tiene para el sector? ¿Cómo se va a movilizar la gente que va a habitar San Rafael? Las anteriores inquietudes se elevan bajo el entendido que en la zona impera el transporte informal, no hay avances en la doble calzada, tramo La Virgen – La Cemento, no se ha planteado un carril exclusivo para Metrolínea que comunique la estación del Norte y no es un sector céntrico de la ciudad.
Las renovaciones urbanas son constantes y necesarias en cualquier ciudad, sobre todo en aquellas que cuentan con poco suelo para su expansión. Cada día Cabecera del Llano se renueva tumbando una casa donde habitaba una familia para la construcción de un edificio donde hoy conviven más de cincuenta, sin embargo, la operación urbana planteada requiere un proceso de complejidad más alto y la cooperación tanto del sector privado como del público, donde este último participe generando las condiciones adecuadas para que el primero pueda desarrollar vivienda popular, siendo este déficit uno de los grandes problemas de la ciudad, con el único objetivo que los pobres tengan la oportunidad de adquirir vivienda. Si el proyecto está planteado para grandes inversionistas y un mercado de mediano y alto costo, se está haciendo una planeación desde el deseo y no desde la realidad del territorio y tendrá como efecto que el número de asentamientos humanos crezca, así como la construcción ilegal toda vez que no solucionaría ningún problema y la prioridad de crear suelos para reubicaciones quedaría a un lado. La mala racha de la ciudad durante los últimos años en proyectos fallidos no aguanta otro más, auguramos los mejores deseos y esperamos se respondan las inquietudes planteadas con el objetivo que podamos tener el primer proyecto de revitalización en la ciudad.
