Floridablanca enfrenta una de las coyunturas más delicadas de su historia reciente. Decisiones jurídicas, errores técnicos en la formulación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y la anulación de acuerdos municipales han dejado al municipio prácticamente sin reglas claras para crecer, construir y recaudar impuestos, abriendo un escenario de parálisis urbanística, riesgos fiscales millonarios y un posible retroceso de tres décadas en materia de planeación.

Por Camilo Ernesto Silvera Rueda - Redacción Política / EL FRENTE

Así es: dos fallos judiciales tienen hoy de patas arriba la seguridad jurídica, tributaria y urbanística del municipio de Floridablanca luego de que se declarara la nulidad de dos artículos del Plan de Ordenamiento Territorial que se encontraba vigente desde 2018 para la localidad dulce.

Alguien dirá: “ah, pero son solo dos articulitos, no debe ser tan grave”. Pues no, nada más lejos de la realidad pues si bien en un primer fallo, emitido por el Tribunal Administrativo de Santander, sólo se invalidaron dos artículos y dos planos del Plan de Ordenamiento Territorial de Segunda Generación (POT2G), los efectos producidos por la decisión tienen connotaciones de índole general sobre todo el territorio, lo que irreductiblemente conllevó a la inaplicabilidad total del POT2G.

El problema, según expertos en derecho urbanístico, comenzó con una falla estructural en la manera como fue concebido el POT aprobado durante la administración del exalcalde Héctor Mantilla. Todos los mapas del municipio, desde los de uso de suelo hasta los ambientales, ecológicos y político-administrativos, fueron incluidos en un solo artículo del acuerdo municipal, sin divisiones internas claras por comunas o incisos específicos.

“Cuando el Tribunal Administrativo de Santander revisó la legalidad del POT de Floridablanca, encontró que algunos mapas, especialmente los del sector de Ruitoque, habían cambiado de uso rural a urbano de manera irregular. Sin embargo, al estar todos los mapas concentrados en un único artículo, el tribunal no podía anular solo la parte ilegal. Al no existir incisos diferenciados, la única salida jurídica fue tumbar el artículo completo”, explicó Oscar Jahir Hernández, columnista de esta casa editorial, y quien ha logrado entender el meollo del asunto por fuera de los tribunales.

Pero la cura que la enfermedad

Y cuando se pensó que no podía ser más malo el panorama, la cosa se agravó. Para ponerlo en palabras de modistería, en vez de comprar una camisa nueva para reemplazar la que había quedado pésimamente hecha, funcionarios de la Alcaldía de Floridablanca decidieron ponerle un horrendo parche que no solo no solucionó el problema, sino que con los años terminó agravando las consecuencias jurídicas y las implicaciones urbanísticas.

La decisión más reciente al respecto la emitió el Juzgado Noveno Administrativo del Circuito Judicial de Bucaramanga hace escasos dos días, el pasado 13 de enero, cuando el despacho declaró la nulidad del Acuerdo Municipal No. 017, expedido el 30 de diciembre de 2022, “por medio del cual se define transitoriamente la norma urbana aplicable del Municipio de Floridablanca, acatando una orden judicial y se dictan otras disposiciones”, Acuerdo con el cual el Concejo de Floridablanca, y la misma Administración local, pretendieron remediar la primera nulidad del POT de Segunda Generación, la cual fue decretada en agosto del 2022 por el Tribunal Administrativo de Santander, para invalidar la fuerza de ley del Acuerdo Municipal No. 35 de 24 de septiembre de 2018.

Esa decisión a su vez obligó al municipio a recobrar la vigencia del POT de Primera Generación, el cual data de 2001, con un daño aún incalculable para la administración local pues no solo es anacrónico y desactualizado, pues rige para un municipio existió hace 30 años, cuando los edificios mas altos solo alcanzaban 5 pisos, y mas del 80 por ciento de su área aún se encentraba sin urbanizar, y por supuesto sin el numero población que hoy tiene la localidad. Así, el municipio se enfrenta a un limbo jurídico en el que desaparece la categorización recategorización de los suelos.  

La propia administración municipal reconoce que las decisiones de los jueces terminarán generando una inseguridad jurídica y normativa en todas las acciones urbanísticas relacionadas con las decisiones administrativas que atañen al ordenamiento del territorio y la intervención en los usos del suelo.

Para Hernández, el resultado final fue devastador: “La anulación no solo afectó los mapas cuestionados, sino todos los planos del municipio. En la práctica, Floridablanca quedó sin cartografía oficial vigente, un requisito indispensable para que las curadurías urbanas puedan expedir licencias de construcción”, explicó el abogado santandereano quien lamento que Floridablanca haya quedado hoy formalmente regida por un POT de hace más de 30 años, completamente desactualizado e inoperante frente a la realidad actual del municipio.

“Volver al POT de primera generación implica retroceder a una Floridablanca de casas de dos pisos y edificios de máximo cinco niveles, como la que existía en sectores como Cañaveral a principios de los años noventa. De quedar en firme la sentencia, no podría levantarse un solo edificio nuevo en Cañaveral, ni en amplias zonas del municipio, mientras no se apruebe un nuevo POT. Proyectos inmobiliarios quedarían congelados, lotes estratégicos perderían su viabilidad y grandes corredores de desarrollo entre Floridablanca y Piedecuesta quedarían totalmente paralizados.

El fantasma del daño fiscal

Pero el impacto va más allá de la construcción formal. Normas que protegían el patrimonio urbano podrían desaparecer, permitiendo incluso edificaciones de gran altura en zonas donde antes estaban prohibidas. Al mismo tiempo, usos del suelo que habían sido modificados volverían a su estado original: predios urbanos regresarían a ser rurales o semi rurales.

Uno de los efectos más graves sería el fiscal. Durante años, miles de propietarios han pagado impuesto predial como si sus lotes fueran urbanos, tras cambios de uso del suelo promovidos por el POT anulado.

El debate también revive viejas críticas al POT de Mantilla, especialmente por los cambios abruptos de uso del suelo. En varios casos, predios pasaron directamente de rural a urbano, sin etapas intermedias, multiplicando su valor de manera exponencial.

Ese tipo de decisiones, según denunciantes, habría permitido que terrenos valorados en 100 millones de pesos pasaran a costar hasta 6.000 millones con una sola firma administrativa. Hoy, con la anulación del POT, esos “negocios” se desmoronan, y quienes apostaron por ellos quedan expuestos a pérdidas millonarias.

Por otra parte, la parálisis de la construcción formal también tendría un efecto colateral peligroso: el crecimiento desordenado. Al no existir oferta legal de vivienda, muchas familias podrían empezar a construir de manera informal en las periferias del municipio.

Con normas nacionales que flexibilizan la exigencia de licencias en estratos bajos, el riesgo de asentamientos ilegales, sin servicios ni planificación, aumenta considerablemente, sembrando una bomba social a mediano plazo.

RECUADRO

Un mensaje para el

Alcalde de Floridablanca

Desde el punto de vista jurídico, el camino es estrecho. Óscar Jahir Hernández explicó que la sentencia puede ser apelada ante el Tribunal Administrativo de Santander, pero es el mismo tribunal que ya había advertido que ese tipo de acuerdos no eran viables.

“No habrá Consejo de Estado ni una larga cadena de instancias: en menos de seis meses podría quedar todo en firme. La única solución real es formular y aprobar un nuevo Plan de Ordenamiento Territorial. Eso implica conformar un equipo técnico serio, contratar especialistas o desarrollar un POT “in house”, cumplir con estudios ambientales, socializarlo con la comunidad y llevarlo al Concejo Municipal”, enfatizó el analista en temas urbanos quien desde estas páginas trazó la que podría convertirse en la única carta para sacar al municipio del limbo jurídico en el que se encuentra.

“Si todo se hace de manera rigurosa, el proceso podría tardar al menos 18 meses. Durante ese tiempo, Floridablanca enfrentaría una desaceleración económica significativa, caída en el recaudo, freno en la construcción y una incertidumbre jurídica que afecta a ciudadanos, empresarios y al propio municipio.